Sanierungspflicht

Ja, in zwei Punkten. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft oder erbt, das der Voreigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachrüsten:

• Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG): Ist die Decke zum unbeheizten Dachraum ungedämmt, muss sie so gedämmt werden, dass der U-Wert 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Alternativ kann das Dach darüber gedämmt werden – besonders sinnvoll, wenn Sie einen Dachausbau planen. Die Pflicht entfällt, wenn der Mindestwärmeschutz bereits erfüllt ist.
• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GModG): Zugängliche, bisher ungedämmte Leitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen wie dem Keller müssen gedämmt werden.

Die frühere Pflicht, über 30 Jahre alte Öl- und Gas-Standardkessel außer Betrieb zu nehmen, ist mit dem neuen Gesetz entfallen.

Bevor Sie ein Haus kaufen, lohnt sich trotzdem ein Blick auf den energetischen Zustand – wir beraten Sie gerne.

Werden die Außenwände nicht saniert, gibt es auch keine Pflicht, sie zu dämmen.

Es gibt jedoch eine indirekte Form der verpflichtenden Sanierung: Wenn im Zuge der Instandhaltung mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils erneuert werden, muss dieser Teil des Gebäudes danach den gesetzlichen Dämmstandard erfüllen (§ 36 GModG). Konkret bedeutet das:

• Wer seine Fassade neu verputzen möchte, muss sie auch dämmen.
• Bagatellregel: Wer seine Fassade nur neu streicht oder ein paar Risse ausbessert, für den gilt die Pflicht zur Fassadendämmung nicht.

Neben den Regelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes gibt es für private Immobilienbesitzer aktuell keine weitergehenden gesetzlichen Pflichten zur Sanierung. Aus § 36 GModG (siehe vorherige Frage) kann aber eine Dämmpflicht entstehen.

Grundsätzlich sind Sie derzeit nicht gezwungen, Ihre Immobilie zu sanieren.

Seit 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024.

Die Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist entfallen. Eigentümer entscheiden selbst, welche Heizung sie einbauen – auch Gas- und Ölheizungen sind weiterhin erlaubt.

Wer jetzt noch eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss mit steigenden Auflagen und Kosten rechnen:

• Bio-Treppe ab 2029: Ein schrittweise steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (Biogas, Bioöl, Wasserstoff) ist Pflicht.
• Grüngasquote ab 2028: Die Einzelheiten regelt ein eigenes Gesetz, das bis 1. Dezember 2026 vorliegen soll.
• Ab 2045 müssen die Brennstoffe klimaneutral sein.

Mit steigenden CO₂-Preisen und Bio-Anteilen wird eine fossile Heizung damit zum Kostenrisiko.

Weitergehende Informationen:
Bundesregierung: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Gefördert wird nur der Umstieg auf erneuerbare Heizungen, zum Beispiel auf eine Wärmepumpe. Die KfW übernimmt 30 % bis 70 % der Kosten.

Der Klimageschwindigkeitsbonus für den vorzeitigen Austausch alter Öl- und Gasheizungen sinkt ab 1. Februar 2027 alle sechs Monate. Welche Heizung zu Ihrem Haus passt, klären wir gemeinsam mit Ihrem Energieberater.

Mehr zur aktuellen Förderung erfahren Sie hier.